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Source de l’image: The Motley Fool.

Gaming and Leisure Properties Inc (NASDAQ: GLPI)
Appel aux résultats du T2 2020
31 juil.2020, 9 h 00 HE

Contenu:

  • Remarques préparées
  • Questions et réponses
  • Appelez les participants

Remarques préparées:

Opérateur

Salutations et bienvenue à la conférence téléphonique sur les résultats du deuxième trimestre 2020 de Gaming and Leisure Properties. [Operator Instructions] J’ai maintenant le plaisir de vous présenter votre hôte, Joe Jaffoni, chargé des relations avec les investisseurs. Merci Monsieur. Vous pouvez commencer.

Joseph JaffoniRelations Investisseurs & Fondateur et Président de JCIR

Merci Christine et bonjour à tous. Et merci d’avoir participé à la conférence téléphonique et à la diffusion Web sur les résultats du deuxième trimestre 2020 de Gaming and Leisure Properties. Le communiqué de presse diffusé hier après-midi est disponible dans la section Relations investisseurs du site Internet de la société à l’adresse www.glpropinc.com.

Lors de l’appel d’aujourd’hui, les remarques préparées par la direction et les réponses à vos questions peuvent contenir des déclarations prospectives telles que définies dans le Private Securities Litigation Reform Act de 1995. Les déclarations prospectives traitent de questions qui sont soumises à des risques et des incertitudes susceptibles de faire varier les résultats réels matériellement de ceux discutés aujourd’hui. Les déclarations prospectives peuvent inclure celles liées au chiffre d’affaires, au bénéfice d’exploitation et aux prévisions financières, ainsi que des mesures financières non conformes aux PCGR telles que FFO et AFFO. Pour rappel, les déclarations prospectives représentent les estimations actuelles de la direction, et la société n’assume aucune obligation de mettre à jour les déclarations prospectives à l’avenir. Nous encourageons les auditeurs à passer en revue les discussions plus détaillées relatives aux facteurs de risque et aux déclarations prospectives contenues dans les documents déposés par la société auprès de la SEC, y compris son premier trimestre 10-Q et dans la publication des résultats, ainsi que les définitions et les rapprochements de non- Mesures financières GAAP contenues dans la publication des résultats de la société.

À l’appel de ce matin, nous sommes rejoints par Peter Carlino, président-directeur général; et Steve Snyder, directeur financier de Gaming and Leisure Properties. Desiree Burke, vice-présidente principale et chef de la comptabilité, se joindront également à l’appel d’aujourd’hui; Brandon Moore, vice-président principal, avocat général et secrétaire; Steve Ladany, vice-président principal – Finances; et Matthew Demchyk, vice-président principal des investissements.

Sur ce, j’ai le plaisir de céder l’appel à Peter Carlino. Peter, allez-y.

Peter M. CarlinoPrésident du conseil et chef de la direction

Merci, Joe, et bonjour à tous. Et merci d’avoir participé à notre appel sur les résultats du deuxième trimestre. Comme vous le savez tous, il y a eu des défis mouvementés et sans précédent auxquels nous et nos concurrents du triple filet avons été confrontés ce trimestre, mais je pense que dans l’ensemble, GLPI a très bien résisté à la crise.

Comme toujours, notre équipe a publié un résumé très détaillé des activités du trimestre. Je vais donc limiter mes remarques sommaires, mais je pense que le résultat net important est que nous avons reçu 99 p. 100, si je fais ce mot, de notre loyer contractuel jusqu’en juillet. De plus, je pense que nous nous sommes montrés très flexibles pour aider nos locataires à relever les défis de liquidité ou d’autres problèmes commerciaux afin d’assurer leur viabilité et leur succès à long terme. Comme vous l’avez tous reconnu maintenant, l’ouverture partielle de tous, à l’exception de quelques-uns des propriétés de nos locataires, a produit des résultats étonnants et inattendus. Les volumes d’activité sont étonnamment solides, mais les marges se sont avérées encore plus fortes. Nous nous attendons à entendre le même résultat de Penn National lors de son rapport le 6 août.

C’est probablement le meilleur moment pour moi pour dire ce que je dis depuis des années, et c’est ma conviction que la vraie force de notre industrie réside dans les propriétés régionales, pas sur le Strip de Las Vegas. Non seulement le retour en espèces sur le capital investi est meilleur, certainement toutes les propriétés dans lesquelles j’ai été impliqué au fil des ans, mais vous êtes sur le point de voir à nouveau que la résilience des propriétés régionales de nos locataires dépasse de loin celle des propriétés de destination à Las Vegas, cependant, peut-être merveilleux et excitant. Soyons clairs, je ne suggère pas que les propriétés de Vegas ne sont pas extrêmement précieuses; ils le sont, mais je tiens à le faire valoir, et je pense que cela démontre que les propriétés régionales ont longtemps été sous-évaluées et que nous méritons une appréciation égale ou même plus grande pour cela.

Un autre point positif que je voudrais souligner est que dans l’espace triple-net, nos sociétés collecteront de manière unique pratiquement 100% de nos revenus locatifs. De plus, nos locataires sont des sociétés ouvertes largement distinguées dont les bénéfices et les enjeux sont largement transparents. Pas beaucoup de conjectures pour les investisseurs sur la santé du jeu – sur les gains des REIT de jeu, assez livre ouvert.

Alors sur ce, laissez-moi passer l’appel à Steve Snyder qui vous donnera beaucoup plus de détails. Steve?

Steven T. SnyderVice-président principal et directeur financier

Merci, Peter. Et le bonjour à tous. J’espère que tout le monde reste en sécurité et en bonne santé pendant ces temps fous. Juste pour clarifier, bien que nous ayons essayé depuis hier soir, nous avons déposé notre deuxième trimestre 10-Q ce matin malgré quelques interruptions du système EDGAR avec la SEC. Avant de passer au quartier, je veux juste aborder certaines choses personnelles et comprendre que cela ne prendra que quelques minutes.

De toute évidence, ma retraite est une chose à laquelle je pense depuis un certain temps, juste après avoir atteint l’âge de 60 ans, croyez-le ou non, et sur le point d’être un grand-père pour la première fois. ma femme et moi avons acheté une place à Nashville, et nous avons hâte de passer beaucoup de temps en famille à Nashville dans les années à venir. Cela a donc été une course fantastique ici à GLPI et auparavant à Penn. J’ai rejoint Peter à la fin des années 1990, et je serai éternellement reconnaissant à Peter, au conseil d’administration de GLPI et au conseil d’administration de Penn à l’origine pour m’avoir donné l’opportunité de contribuer à deux entreprises transformatrices. Je pense que pendant que nous étions à Penn, nous avons jeté les bases pour que Penn soit maintenant le principal opérateur et opérateur de jeu régional ici aux États-Unis. Et certainement, au cours des sept dernières années chez GLPI, nous avons créé une nouvelle classe d’actifs dans l’espace de location triple net, que d’autres sont venus copier, ce qui est pour moi la plus haute forme de flatterie.

Enfin, la création de valeur que nous avons pu réaliser dans ces deux entreprises témoigne des membres talentueux et dévoués de l’équipe avec qui j’ai eu le privilège de travailler au cours de ces nombreuses années. Et je partirais avec un groupe très talentueux de la prochaine génération de dirigeants pour cette entreprise. J’ai donc hâte d’y être.

En avançant dans le quart, c’était certainement, comme Peter l’a mentionné, un quart fort. Il a dépassé même les scénarios les plus optimistes que nous avons examinés dans les jours sombres de mars et avril pour essayer d’évaluer ce qu’une pandémie inconnue signifierait pour nos entreprises. Clairement, ce n’est pas fini. Il semble se réchauffer dans certaines régions des États-Unis et gagner un peu moins de traction dans d’autres régions des États-Unis, mais nous pensons que l’entreprise et, surtout, nos partenaires d’exploitation, nos locataires sont bien placés pour de l’autre côté de cette pandémie sans précédent que nous assistons actuellement.

Une partie de la surperformance que nous avons obtenue concerne tous les éléments variables de notre entreprise. Le pourcentage des loyers de notre Columbus dans nos entreprises de l’Ohio depuis leur réouverture en juin a dépassé nos attentes. Le rendement d’exploitation de nos deux actifs d’exploitation dans notre filiale de FPI imposable a tout simplement dépassé de loin toutes les hypothèses que nous avions faites lorsque nous avons planifié le scénario en mars et avril. Je donne beaucoup de crédit à notre vice-président des opérations, Matt Heiskell à Perryville qui est également le directeur général de Perryville ainsi que Jeannie Magdefrau, notre directeur général à Baton Rouge et leurs équipes pour de manière très efficace et efficiente, littéralement fermé l’entreprise, mettre les gens en congé, puis remettre ces entreprises en ligne avec des performances sans précédent au cours des semaines où elles ont été ouvertes.

Enfin, du côté des dépenses, nous avons vraiment été en mesure de surperformer également du point de vue des intérêts débiteurs, et vous le verrez dans le communiqué de presse en termes d’exécution effective que nous avons obtenue en accédant aux marchés financiers pour notre dette à taux variable.

De plus, au cours du trimestre, alors que Peter en parlait, nous avons passé beaucoup de temps à collaborer très étroitement avec tous nos locataires, et cela en témoigne dans certains des éléments mis en évidence dans le communiqué de presse. Nous avons passé beaucoup de temps avec nos résidents de l’autre côté du parking de Penn, à mettre au point un programme de crédit de loyer qui leur a vraiment permis et s’est avéré être le catalyseur pour eux d’atteindre des performances assez importantes en ce qui concerne l’accès aux marchés financiers. et plus récemment, la performance par rapport à leurs actifs.

Aussi la nouvelle équipe Caesars, nous avons passé pas mal de temps avec eux. Vous avez vu que cela est attesté par les modifications de bail que nous avons conclues et qui, je pense, les ont vraiment aidées à préparer le terrain. Nous obtenons l’approbation réglementaire finale avec les accommodements sur lesquels nous avons travaillé avec eux en ce qui concerne la substitution des actifs dans l’Indiana. Je suis donc certain qu’ils seront très performants maintenant qu’ils ont leur nouvelle plateforme à leur actif.

Et enfin, nous avons également passé pas mal de temps au cours du trimestre avec les gens de Boyd, comme en témoigne l’approbation de l’Ohio Racing Commission de posséder les actifs immobiliers de Belterra Park, qui font désormais l’objet d’un bail séparé. Nous avons donc inscrit ce bien immobilier au bilan et n’avons plus de prêt en place pour cet actif.

De plus, en ce qui concerne nos locataires publics, dans tous les cas, nous avons passé pas mal de temps à leur fournir le soulagement nécessaire des clauses de non-paiement dans tous nos baux pour leur redonner des pistes à la normalisation parce que ceux-ci, comme je l’ai dit , sont des temps vraiment sans précédent et il est inutile d’utiliser ces temps pour un sentier sous nos baux existants. Ils doivent passer de l’autre côté et sont sur la bonne voie pour le faire.

Enfin, en ce qui concerne le portefeuille, nous avons passé pas mal de temps au cours du trimestre avec les gens de Casino Queen. Ils ont réussi à obtenir un prêt dans le cadre du programme de protection de la masse salariale que le gouvernement fédéral a mis en place. Nous avons reçu, comme vous le verrez dans la publication des résultats, un paiement partiel de loyer de juin d’environ 250000 $, et nous prévoyons de signer un accord de loyer différé avec les nouveaux propriétaires du Casino Queen qui nous sera payé en totalité par an. -fin. Nous avons choisi de procéder à une simple reconnaissance en espèces des recettes de loyer de Casino Queen étant donné la situation dans laquelle nous les trouvons à ce stade.

Enfin, du point de vue de la liquidité et du bilan, nous avons terminé le trimestre avec un revolver non tiré d’une capacité totale de 1,175 milliard de dollars. Nous avons terminé le trimestre avec 74 millions de dollars de trésorerie au bilan. Pour ce qui est des échéances à court terme, nous avons un prêt à terme A-1 de 224 millions de dollars qui est dû en avril de l’année prochaine. Mais au-delà de cela, il n’y a pas d’autres échéances avant 2023. Ainsi, la société est actuellement dans une position de liquidité énorme pour traverser ce qui reste de cette pandémie. En ce qui concerne l’effet de levier, vous noterez que notre endettement a légèrement augmenté au cours du trimestre par rapport à notre EBITDA, non pas parce que la dette a augmenté; en fait, c’est le contraire, mais en raison de la modeste baisse de l’EBITDA affecté par la pandémie. Et nous avons, comme indiqué dans le communiqué de presse, payé notre dividende du deuxième trimestre à 80% en actions, en émettant environ 2,7 millions d’actions, et je noterai pour ceux qui sont à l’appel que 0,60 $ de dividende trimestriel a fini par être le ratio de distribution le plus bas que le La société a déjà payé environ 71% de l’AFFO de 0,84 $ que nous avons rapporté, car vous verrez dans le communiqué de presse que notre performance a dépassé toutes les estimations consensuelles qui existaient à Wall Street.

Enfin, à mesure que GLPI avance, nous sommes clairement toujours sous le feu de cette pandémie, mais, comme Peter l’a mentionné, je suis très confiant que les actifs de jeux régionaux et nos partenaires opérationnels, en particulier, mèneront la reprise de cette classe d’actifs. Et une fois normalisés, nos locataires atteindront la meilleure couverture à 4 murs de leurs obligations locatives dans toute la classe d’actifs.

Alors avec cet opérateur, pourquoi ne pas céder la parole aux participants pour les questions qu’ils aimeraient adresser à l’équipe de direction?

Questions et réponses:

Opérateur

Je vous remercie. Nous allons maintenant mener une session de questions-réponses. [Operator Instructions] Je vous remercie. Notre première question vient de la lignée de Barry Jonas avec SunTrust. Veuillez poursuivre votre question.

Barry JonasSunTrust Robinson Humphrey – Analyste

Génial. Je vous remercie. Tout d’abord, Steve, je voulais juste vous féliciter. Ce fut un réel plaisir de travailler avec vous au fil des ans. Alors merci pour tout. Et je suppose que je commencerai simplement par le dividende, est-ce le niveau approprié, est-ce le taux approprié ici et comment pensez-vous du ratio de distribution à l’avenir?

Peter M. CarlinoPrésident du conseil et chef de la direction

Eh bien, laissez-moi prendre. C’est Peter. Permettez-moi de répondre rapidement à cela. Ecoutez, nous allons le faire toujours est prudent pour l’avenir. Steve a dit plus tôt, nous avons fait correspondre ce que nous payons en espèces à ce que nous recevons en espèces. Nous nous attendons à ce qu’il soit réellement excellent. Et pour que nous examinions de près ce que le prochain trimestre pourrait offrir exactement, mais nous n’allons pas prendre d’engagement à ce sujet maintenant, mais je soulignerai qu’en tant qu’actionnaire qui aime personnellement les dividendes, cela va revenir à un taux normalisé dès que nous le jugeons prudent. Et c’est vraiment la meilleure réponse que je puisse vous donner.

Barry JonasSunTrust Robinson Humphrey – Analyste

D’accord. C’est suffisant. Ensuite, c’est peut-être une question pour Matt, mais peut-être simplement parler de l’environnement des fusions-acquisitions, à quoi ressemble le pipeline, quel est votre appétit ici?

Matthew DemchykVice-président principal des investissements

Sûr. Oui, donc la réponse descendante est vraiment que la scène semble être prête, au moins partiellement préparée pour qu’il y ait une activité dans l’espace. S’il y a une chose que COVID nous a enseignée, c’est qu’il y a une certaine importance pour la solvabilité et la valeur du capital permanent et notre structure de location est vraiment aussi permanente que le capital. Vous pouvez également regarder où nos opérateurs ont évalué cela dans les transactions récentes et cela suggère que notre capital est attractif du point de vue des coûts. Et quand nous regardons nos sources de capitaux, nous voyons certainement une fonction dans le marché des capitaux.

Mais d’un point de vue ascendant, cela semble un peu trop tôt ou trop tôt. L’opérateur s’est vraiment concentré sur la survie et a réussi à rouvrir ses propriétés. Et la vraie question sera de savoir quand il y aura des raisons stratégiques, qu’il s’agisse de rationalisation, de consolidation, de réglementation pour que les actifs changent de mains. Et lorsque cela se produit en raison de la capacité à la fois d’aider à la tarification des transactions et également à aider avec un capital permanent dans cette question de risque d’échéance, la proposition de valeur de notre structure de cession-bail est vraiment aussi pertinente que jamais. Et nous avons certainement travaillé pour nous assurer d’avoir une place à la table pour toutes ces discussions.

Barry JonasSunTrust Robinson Humphrey – Analyste

Génial. Et puis, juste une dernière question, Peter, vous avez en quelque sorte touché à cela, mais en regardant à travers le secteur du triple-net, peut-être même au-delà, comment voyez-vous le GLPI et les REIT de jeux? Bien avant le coronavirus, il y avait un argument en faveur de la compression du taux de plafonnement, où pensez-vous que cela se situe maintenant compte tenu du coronavirus?

Peter M. CarlinoPrésident du conseil et chef de la direction

Vous savez en quelque sorte ce que ma réponse va être Barry. C’est mieux que jamais. Écoutez, nous avons toujours dit que ce sont des entreprises financées par l’État, et la plupart dépendent fortement du type de revenus que nous générons pour elles. Et cela – ces endroits ne ferment essentiellement pas. Même à travers des moments difficiles, vous avez vu à Caesars, l’opération a continué, la vie a continué, peut-être que la propriété a changé de mains, mais ce truc est à peu près aussi résistant que possible. Et je ne vais pas vivre [Phonetic] quand je dis parce qu’il y a toujours de la surprise. Il apparaîtra peut-être dans le futur. Mais je pense que cela montre parfaitement à quel point les revenus provenant – pas seulement de nous, mais de nos partenaires de jeu – sont vraiment solides.

Barry JonasSunTrust Robinson Humphrey – Analyste

Parfait. Merci beaucoup.

Matthew DemchykVice-président principal des investissements

Merci, Barry.

Peter M. CarlinoPrésident du conseil et chef de la direction

Je vous remercie.

Opérateur

Notre prochaine question vient de la lignée de Carlo Santarelli avec Deutsche Bank. Veuillez poursuivre votre question.

Carlo SantarelliDeutsche Bank – Analyste

Salut les gars comment ça va? Et Steve, félicitations. Les gars, je sais que cela va être difficile de répondre, mais il était récemment manifestement dans le journal plus tôt cette semaine, le genre de Tropicana est avantageusement répertorié. Et pourriez-vous parler un peu dans les quelques mois qui ont suivi la transaction, la façon dont vous pensez peut-être a évolué en ce qui concerne le travail potentiel avec quelqu’un dans une forme d’utilisation mixte par rapport à une vente pure et simple de la propriété par rapport à la nature. de tout autre programme que vous pourriez avoir à ce stade?

Peter M. CarlinoPrésident du conseil et chef de la direction

Écoutez, il y a une réponse facile à cela, et c’est qu’à mesure que les choses se règlent et qu’ils ne sont certainement pas installés à Las Vegas en ce moment, c’est difficile à deviner. Nous ferons tout ce qui est rentable pour cette entreprise. Nous examinerons toutes les opportunités, toutes les opportunités, vente partielle, cession-bail partielle, baux fonciers. Je veux dire, vous pouvez passer par une litanie de choses auxquelles nous sommes ouverts. Et même si nous avons des discussions, bien que tôt, cela nous mènera à la bonne réponse. Je pense que la clé est que nous avons un bien immobilier de valeur à Las Vegas dont le prix sera raisonnable. Nous sommes très confiants à ce sujet. Et au fur et à mesure que cela évolue, nous allons simplement essayer de maximiser la valeur pour nous tous ici et pour vous.

Steven T. SnyderVice-président principal et directeur financier

Ouais. Et Carlo, juste pour approfondir le point de Peter, je tiens à préciser que ces 35,1 acres sont une façade en bande. D’autres parlent de bande à proximité. Il n’y a rien de proche d’être au coin de Las Vegas Boulevard et Tropicana Boulevard. C’est le coin de Main et Main, et vous savez tout ce qui se passe là-bas en ce qui concerne l’ouverture du stade et tout le reste. Donc, c’est vraiment une question de patience, de laisser Las Vegas revenir à un sentiment de normalisation, mais malgré cela, à propos de Peter, il y a eu des gens qui se sont renseignés parce que c’était un processus continu. Et en dépit du Las Vegas Review-Journal qui suggère simplement qu’il vient d’être répertorié. Nous nous sommes mis à la place de Penn dans ce processus, et ils avaient commencé ce processus il y a plus d’un an, un an et demi. C’est donc quelque chose que nous poursuivrons dans le point de Peter, l’objectif étant de maximiser la valeur pour GLPI.

Carlo SantarelliDeutsche Bank – Analyste

Génial. Merci à tous les deux. Et puis, si je pouvais, c’est une question qui se pose depuis des années en ce qui concerne votre intérêt en dehors de l’espace de jeu, et cela n’a jamais été quelque chose qui a besoin d’une tonne de sens, mais c’est – dans l’environnement actuel, où certains de ces entreprises liées au divertissement ne voient peut-être pas que les multiples qui ont fait la transaction, c’est un peu plus difficile du point de vue de l’accrétion dans le passé. Y en a-t-il eu – et une partie est évidemment valable, car les modèles commerciaux sont très troublés à ce stade, mais y a-t-il eu un changement dans votre vision des actifs non liés aux jeux depuis la pandémie?

Peter M. CarlinoPrésident du conseil et chef de la direction

Eh bien, c’est Peter. Comme je l’ai indiqué plus tôt, écoutez, nous sommes heureux d’être dans l’espace dans lequel nous nous trouvons. Et merci, nous ne sommes pas actuellement dans d’autres endroits où les gens souffrent beaucoup plus. Alors – mais ce que vous avez demandé, c’est que cela ouvre-t-il une opportunité dans d’autres secteurs? Ecoutez, je pense, encore une fois, nous devons attendre de voir comment les choses se règlent. Cela peut nous créer une opportunité. Mais encore une fois, la lutte a toujours été, et je l’ai dit – quand nous avons commencé il y a sept ans, essentiellement en faisant cela, montrez-moi une meilleure entreprise dans celle dans laquelle nous sommes, montrez-moi une entreprise qui a la certitude de flux de trésorerie que nous l’avons, et nous sommes sur le point de le prouver, nous le prouvons maintenant. Cela a donc toujours été la lutte. Nous étions sur la route pour parler aux investisseurs et à vous tous. C’est vraiment une question de – nous essayons de défendre la cause.

Nous sommes dans une entreprise à peu près aussi résistante que possible. Ce n’est pas une question d’occupation. Il ne s’agit pas d’annuler le locataire. Rien de tout cela ne peut arriver. Alors on cherche, quelque chose pourrait bien émerger. Je veux dire, je l’ai toujours dit, j’avais l’habitude de dire du côté de Penn, si c’est vivant et respirant, vous pouvez l’imaginer, nous le regardons. Je veux dire, c’est toujours un peu notre philosophie. Mais nous allons être patients. Nous allons voir ce qui peut changer. Et nous nous tournons vers la croissance future de cette entreprise, mais encore une fois, la prudence, la prudence, se souvenir de qui nous sommes, rester proches de – de notre valeur fondamentale de sécurité pour les actionnaires ne changera pas. Nous verrons donc. Vous avez peut-être bien compris que cela va nous ouvrir quelque chose. Et si oui, nous espérons l’identifier.

Carlo SantarelliDeutsche Bank – Analyste

Génial. Merci les gars.

Peter M. CarlinoPrésident du conseil et chef de la direction

Nous sommes ouverts à tout. Je veux dire, c’est à peu près la réponse.

Carlo SantarelliDeutsche Bank – Analyste

Appréciez-le.

Peter M. CarlinoPrésident du conseil et chef de la direction

Je vous remercie. Merci beaucoup, Carlo.

Opérateur

Notre prochaine question vient de la lignée de Jared Shojaian avec Wolfe Research. Veuillez poursuivre votre question.

Jared ShojaianWolfe Research – Analyste

Salut, bonjour à tous. Merci d’avoir pris ma question.

Steven T. SnyderVice-président principal et directeur financier

Bonjour. Bonjour, Jared.

Jared ShojaianWolfe Research – Analyste

Donc, si les casinos sortent de cette crise dans une nouvelle norme de rentabilité plus élevée, mais potentiellement de revenus inférieurs, comme ce que nous voyons actuellement, comment cela vous affecte-t-il avec les escalators de loyer liés aux revenus? Et y a-t-il quelque chose que vous puissiez faire pour remédier à cela, ou est-ce que cela n’a vraiment pas d’importance pour vous parce que la couverture globale de l’entreprise serait tellement meilleure?

Peter M. CarlinoPrésident du conseil et chef de la direction

Eh bien, c’est important. Je veux dire, c’est certainement important. Encore une fois, je vais lancer peut-être Steve ou Matt – ou Steve Ladany a une réponse ou une réflexion différente à ce sujet, mais regardez, comme tout le reste, nous allons devoir attendre et voir comment les choses se passent. Écoutez, j’ai confiance en un retour aux niveaux où nous étions auparavant. Cela peut prendre bien plus de temps que nous n’aurions jamais imaginé. En attendant, je pense que les entreprises travaillaient déjà; il est certain que Penn National et tout le monde souhaitaient également améliorer leurs marges. Maintenant regardez, soyons réels. Je pense que le niveau – le niveau de marge que nous examinons actuellement est probable. Je veux dire, ce n’est pas durable. Je veux dire, en ce moment, nous sommes en quelque sorte le seul jeu en ville, je pense, en termes de divertissement et de choses que les gens peuvent faire et sortir et – mais je pense qu’il y a eu un changement permanent. Les entreprises vont fonctionner de manière plus rentable. Et nous devrons attendre de voir quel en sera le résultat net. Steve, voulez-vous ajouter?

Steven T. SnyderVice-président principal et directeur financier

Ouais. Tout d’abord, Jared, bienvenue et merci pour le travail que vous avez accompli pour comprendre la classe d’actifs et l’initier en juin. Donc, c’est formidable pour vous de prendre le temps de creuser dans le forage lourd. En ce qui concerne, oui, les escaliers mécaniques, clairement, comme Peter l’a mentionné, nous nous attendons à voir des améliorations permanentes de la marge dans ces entreprises, ce qui entraînera des couvertures à 4 murs, de sorte qu’il y ait la possibilité de réaliser des escaliers mécaniques. Mais je pense que l’essentiel est de regarder les modifications que nous avons apportées aux nouveaux Caesars dans le cadre du bail Tropicana et de voir ce que contiennent ces modifications qui stimulent la croissance des ventes futures connues des magasins comparables sous la forme d’escaliers mécaniques, et ce sont les genre de choses à rechercher sur une base future dans mon esprit de GLPI juste pour être précis en ce qui concerne votre question.

Peter M. CarlinoPrésident du conseil et chef de la direction

C’est une réponse juste. Quelqu’un d’autre de la table veut-il ajouter?

Steve LadanyVice-président principal des finances

Jared, si vous regardez les choses d’un point de vue, la grande majorité de notre loyer est soumise à une escalade basée sur l’EBITDA. Donc, la majeure partie de cette somme profite de certaines de ces tendances. Et quand vous pensez au loyer variable, vous avez raison. Cela pourrait être des vents contraires que nous travaillons pour protéger et protéger nos flux de trésorerie à travers des étapes comme Steve a soulevé avec Eldorado. Et aussi à l’avenir, vous devriez vous attendre à ce que nous poursuivions ces efforts et contribuons à la valeur des flux de trésorerie.

Peter M. CarlinoPrésident du conseil et chef de la direction

Merci les gars.

Jared ShojaianWolfe Research – Analyste

Génial. Je vous remercie. Et puis, en supposant que Caesars ait décidé de retirer Tropicana Evansville du bail car vous avez accordé cette option, puis ils cherchent à la vendre pour des raisons réglementaires. Est-ce un actif sur lequel vous enchéririez?

Peter M. CarlinoPrésident du conseil et chef de la direction

Absolument – oh ouais. Tu vois, Ladany juste pour t’amuser, tu as été silencieux pendant un moment. Vous avez gardé ce que nous avons tous, mais …

Steve LadanyVice-président principal des finances

Non, je pense, regardez, je pense que la réponse courte est oui. Nous possédons l’actif maintenant. Nous aimons l’atout. C’est très bien exécuté, et c’est une propriété de qualité avec une concurrence connue. Je pense que nous y serions certainement intéressés. Je pense qu’il sera intéressant de voir comment tout ce processus se déroulera, car comme vous le savez très bien, les deux autres exigences de dessaisissement en Indiana sont les deux moins actuellement à l’un de nos concurrents. Donc, nous verrons comment nous pouvons être impliqués dans ce processus, mais nous avons un intérêt.

Jared ShojaianWolfe Research – Analyste

D’accord. Merci beaucoup.

Peter M. CarlinoPrésident du conseil et chef de la direction

Je vous remercie.

Opérateur

Notre prochaine question vient de la lignée de Finbar avec Bank of America Merrill Lynch. Veuillez poursuivre votre question.

Finbar O’HerlihyBank of America Merrill Lynch – Analyste

Salut les gars. Je vous remercie. Je voudrais faire écho à tous les sentiments envers, Steve. Une brève question de notre côté, en pensant aux propriétés TRS, en particulier à Baton Rouge, est-ce que vous passez par une partie de l’importance stratégique à long terme de cela? Le voyez-vous avoir une place dans votre portefeuille ou envisagez-vous de faire quelque chose de similaire à Perryville?

Peter M. CarlinoPrésident du conseil et chef de la direction

Écoutez, je pense que nous avons été assez publics à ce sujet. J’ai personnellement une grande affection pour cette propriété. C’est l’un des premiers que nous avons achetés, et je le fais vraiment, mais écoutez, je pense qu’en fin de compte, nous sommes une FPI et c’est probablement là que nous allons devoir être. Je dis cela, mais heureusement, il y a une opportunité intéressante et cela, bien sûr, est la possibilité de déplacer ce bateau côté terre.

Nous avons orchestré. En fait, Steve Snyder avait dirigé un effort. Avec l’équipe que nous avons utilisée dans toutes nos propriétés hollywoodiennes et les gars avec qui j’ai travaillé depuis le tout début, Don Bangert et les gens de Genesis en Californie pour faire une installation Hollywoodienne pour un budget relativement modeste. C’est assez excitant. J’aimerais voir cela à travers. Il y a d’autres choses qui se passent à Baton Rouge qui sont en fait très attrayantes. Il y a donc une réelle opportunité de faire quelque chose de bien avec cette propriété.

Au-delà de cela, je ne suis pas sûr de ce qui se passe, mais j’aimerais voir à travers en supposant que nous obtenons l’approbation en fait ce mois-ci ou en août prochain. Nous obtenons l’autorisation de déménager à terre avec une installation modeste mais très attrayante. Les dépenses vont être très prudentes, mais j’ai vu des plans. Ils sont formidables. Nous devons juste aller les vendre aux gens de Louisiane. Et donc, je reste à l’écoute pour cela. Je pense que cette propriété a de la place pour se déplacer et nous verrons.

Finbar O’HerlihyBank of America Merrill Lynch – Analyste

Génial. J’apprécie beaucoup. C’est tout de notre côté. Je vous remercie.

Peter M. CarlinoPrésident du conseil et chef de la direction

Je vous remercie.

Opérateur

Notre prochaine question vient de la lignée de Jordan Bender avec Macquarie. Veuillez poursuivre votre question.

Jordan BenderMacquarie – Analyste

Bonjour et merci d’avoir répondu à ma question. Tout d’abord, merci, Steve, pour tout et bonne chance à la retraite. Donc, mon premier ici à aborder la recherche de CFO. Y a-t-il quelque chose que vous recherchez chez un candidat, quelqu’un avec une expérience REIT, une expérience de jeu, quelque chose que vous puissiez y fournir?

Steven T. SnyderVice-président principal et directeur financier

Écoutez, j’aimerais répondre à cette question, mais je ne pense pas que ce soit inapproprié ou que ce forum soit inapproprié pour cela. Si vous souhaitez m’appeler directement, n’hésitez pas à en discuter et ainsi de suite. Mais dans un appel ouvert comme celui-ci, je pense que c’est beaucoup – cela nécessite une réponse beaucoup plus nuancée que ce que je serais prêt à donner maintenant. Donc, si vous me le permettez, c’est l’une des rares fois où je vais esquiver une question.

Jordan BenderMacquarie – Analyste

Pas de soucis. D’accord.

Steven T. SnyderVice-président principal et directeur financier

Nous serons heureux d’en discuter séparément plus tard.

Jordan BenderMacquarie – Analyste

D’accord. Et puis, prévoyez-vous restructurer le bail avec Casino Queen étant donné qu’il est sous la couverture minimale depuis un certain temps maintenant?

Peter M. CarlinoPrésident du conseil et chef de la direction

Steve Ladany, tu veux prendre ça?

Steve LadanyVice-président principal des finances

Écoutez, je pense que nous sommes actuellement en pourparlers avec l’équipe de direction actuelle, ainsi qu’avec l’actuel détenteur de la dette sécurisée autour de cette transaction et ce qui va se passer avec cette propriété à l’avenir. Comme vous l’avez peut-être vu, ils viennent d’annoncer la transaction de DraftKings, qui de notre point de vue, est très positive, devrait soutenir la performance du bien et donc améliorer notre couverture de loyer. Donc, il y a un certain nombre de choses qui se passent dans les coulisses, et nous travaillons avec eux. Nous travaillons en étroite collaboration avec eux, et nous espérons avoir tout ce bail dans un bien meilleur endroit à l’avenir.

Peter M. CarlinoPrésident du conseil et chef de la direction

Ouais. Il semble, je veux dire, en résumé, que la situation s’améliore beaucoup.

Jordan BenderMacquarie – Analyste

D’accord. Merci les gars. Je vais le faire passer.

Peter M. CarlinoPrésident du conseil et chef de la direction

Je vous remercie.

Steve LadanyVice-président principal des finances

Merci, Jordan.

Opérateur

Notre prochaine question vient de la lignée de Thomas Allen avec Morgan Stanley. Veuillez poursuivre votre question.

Thomas AllenMorgan Stanley – Analyste

Je vous remercie. Alors – et Steve, merci pour toute votre aide et mes meilleurs voeux. Donc, Peter, vous êtes dans l’industrie depuis un petit moment. Vous avez fait des commentaires intéressants plus tôt que je ne pense pas que quiconque soit en désaccord avec vous, mais que les niveaux de marge que nous constatons actuellement ne sont pas viables. Et 16 ans, c’est le seul jeu en ville. Si vous regardez les propriétés régionales et les véritables propriétés régionales ou les EBITDA en ce moment, ils se développent dans ce genre d’adolescents moyens à élevés. À quoi pensez-vous que si nous sortons un mois ou deux dans l’environnement actuel, quelle carrière pensez-vous que cette croissance va être pour les propriétés régionales? Je vous remercie.

Peter M. CarlinoPrésident du conseil et chef de la direction

Eh bien, Steve, si tu veux dire. Steve a l’air d’être prêt.

Steven T. SnyderVice-président principal et directeur financier

Bonjour, Thomas. Permettez-moi de vous donner quelques points de données, car je sais que vous êtes accro aux données. Je suis accro aux données. En regardant nos propriétés TRS plus tôt cette semaine en juillet, je veux dire, nos volumes dans les deux propriétés ont augmenté de près de 6% sur une base annuelle. And our EBITDA is up over 30% on a year-over-year basis in those two properties. That does not feel sustainable. The issue really is where does the world normalize when we get to the other side of this whole COVID-19 situation, and there’s still a risk, because you got 50 governors out there. Of course, only 16 of them affect us that you might see governors roll things back as they’re starting to do.

But I think we, as an industry, have proven our ability to provide adequate social distancing. We and our regulators have enforced mandatory masks for anyone coming on our gaming properties, and those are the things that have allowed us to realize the performance that we’ve realized in our taxable REIT subsidiary and our operating partners are realizing in the facilities that they operate, which we own. So, it’s too early to tell. It’s really the bottom line. I think to Peter’s point, I don’t know about the volumes, because again, these are capacity limited, and yet we’re doing these upticks that I mentioned. But I do think, and others have said Boyd on their call, we’ve heard from Caesars — new Caesars in their update, and we’ll hear from Penn next week, I think operating expenses have permanently been taken out of these businesses. And that’s where the margin improvements will come from, and that’s what I think will drive the 4-wall coverage improvements that these facilities will see in the not-too-distant future once we anniversary this.

Peter M. CarlinoChairman of the Board and Chief Executive Officer

Ouais. Penn already was the — I think had the highest margins across the board in the regional markets anyhow. They were committed to still a margin improvement program that has been well publicized and then, you put all this together. I think you’re going to see that all businesses certainly in the regional sector are going to be able to operate a lot more leanly than they ever did before. So, we know it’s going to be better, just don’t know where it’s going to settle out as Steve said. We’ve just got to have to wait and see. But look, this — we’re thrilled with the early results.

Thomas AllenMorgan Stanley – Analyste

And just as a follow-up, looking at your TRS properties, can you just discuss the demographics that are coming through the properties and driving that 6% volume growth? And is there any way to read into this stimulus tech where today, I think, is the last day, what the impact could be?

Peter M. CarlinoChairman of the Board and Chief Executive Officer

Il est trop tôt pour le dire. Let me answer the easy one first, which is the demographics, slightly younger, seen more table games drop than historical norms, because of that younger and a little bit more male-oriented demographic. And these are data points adjust from Perryville, Maryland and Baton Rouge, Louisiana. So, don’t extrapolate these globally. And we’re also seeing a much higher participation by — from unrated play. We’re just seeing much more unrated play, because remember, we have not marketed aggressively, because of capacity limitations. We’ve been fortunate that Louisiana has provided $5 million in annual tax-free promotional credits, one of the reliefs that they’ve provided the industry as a result of this whole COVID-19 situation. So, it just went into effect. So, these things are still playing out, but generally younger demographic, more midweek, midday business than we’re accustomed to seeing greater unrated play and higher spend per visit at a high level the demographics that we’re seeing.

Thomas AllenMorgan Stanley – Analyste

Parfait. Je vous remercie.

Steven T. SnyderSr. Vice President and Chief Financial Officer

Je vous remercie.

Peter M. CarlinoChairman of the Board and Chief Executive Officer

Je vous remercie. Oui.

Opérateur

Our next question comes from the line of David Katz with Jefferies. Please proceed with your question.

David KatzJefferies – Analyste

Hi, good morning, everyone. And Steve, all the best. None has been more engaging and enjoyable, so well earned.

Steven T. SnyderSr. Vice President and Chief Financial Officer

Merci.

David KatzJefferies – Analyste

We’ve covered an awful lot of information, but I just wanted to propose the notion of getting involved in a category of assets that’s tangential to what you have. What we’re hearing more and more about are hard assets that may house sports betting other than casinos, that could be sports venues, it could — obviously OTBs are near and dear. But how much looking or thinking have you done around those kinds of hard assets, particularly in a world, where all things digital seem to be top of mind?

Peter M. CarlinoChairman of the Board and Chief Executive Officer

Look, I think we spent a lot of time looking at both opportunities or potential threats to our business as we look to the future. So, the quick answer is we spent a lot of time talking about that here. Remember that this is going to unfold though on a state-by-state basis. Some states are going to be completely bricks-and-mortar oriented. There’s a potential that in some places like, I guess in Washington D.C., or I understand that Michigan maybe, he was talking about anybody in his — their kids can get a license to do this. I mean, it’s just open to them — almost anyone. That’s a suggestion, it hasn’t happened. But — so, we have to see how it’s going to unfold. Look, the states have and I can speak a little bit with — about Penn National. I do think they are largely focused on legislation that supports their bricks-and-mortar facilities. There’s plenty of reasons, employment and otherwise that the states ought to be sensitive to that. But the truth of it is, it’ll be up and down. Some states will be highly sympathetic to the bricks-and-mortar protection. Other states may be less so. We’re very early in the game, and I think we just kind of have to keep an eye and see how this unfolds. That would be my answer. Around the table, anybody want to…

Matthew DemchykSenior Vice President of Investments

I’ll just add, David. When you think about things outside of gaming, the gating factors are really, does it fit our competitive advantages and our institutional skill set, does it have durable qualities similar to the assets we already own, does it have an attractive risk-adjusted return profile, a predictable growth profile and also a margin of safety. And if we can find those attributes in some of the areas that you’re suggesting, make no mistake, we’re looking and we’ll certainly move when prudent.

David KatzJefferies – Analyste

D’accord. If I may just follow up, I know we’ve talked a fair amount about the Tropicana, Las Vegas. Is it fair of us to assume that the full range of options, including you continuing to own the real estate and bring in an operator is on the range of outcomes?

Peter M. CarlinoChairman of the Board and Chief Executive Officer

Well, the quick answer is we look at everything. Again, you’ve ever heard me say that ad nauseam. It’s hard to guess where this is going to go. I mean, I think we’ve tried to leave the impression that we’re very open to look at anything that is profitably, safely prudent for this company. And that could be, it’s just a straight up sale for the highest dollar we could get or something more long-lasting that we believe creates value for our shareholders. And that’s what drives the entire thing. So, we suggested until the market kind of settles out, we’re going to be patient. We’re going to look at a lot of things. There are people as Steve Snyder offered before that are talking to us about stuff. Well, OK. Let’s see a check and let’s see a concept that we can accept. So again, it’s a squishy answer, because frankly, that’s where we find ourselves right now.

Matthew DemchykSenior Vice President of Investments

And the outcome probably will have some sort of counterparty that wants to bring capital to the table at some point, because it does seem the highest and best use is not the exact configuration that the property is in right now.

David KatzJefferies – Analyste

Je l’ai. Thank you for taking my questions.

Matthew DemchykSenior Vice President of Investments

Thanks, David.

Peter M. CarlinoChairman of the Board and Chief Executive Officer

Je vous remercie.

Opérateur

Our next question comes from the line of Jay Kornreich with SMBC. Please proceed with your question.

Jay KornreichSMBC — Analyst

Salut. Thanks very much, guys. So, to follow up on the acquisition potential, is the pandemic creating any new opportunities for you, as hotel operators may be looking to raise capital by selling the real estate for the first time?

Peter M. CarlinoChairman of the Board and Chief Executive Officer

Pardon me, again — I’m not sure I understood the question. So maybe, unless Matt, you kind of got it?

Matthew DemchykSenior Vice President of Investments

You mean kind of just originating new sale leasebacks as an alternative capital source.

Jay KornreichSMBC — Analyst

Ouais. I’m saying there’s a number of casino operators that own a 100% of the real estate, not yet working with the gaming REITs. So, does this environment provide incentive for them to look to raise capital by working with you guys to sell the real estate?

Steven T. SnyderSr. Vice President and Chief Financial Officer

We hope so. It certainly could.

Matthew DemchykSenior Vice President of Investments

Yes, Jay.

Steven T. SnyderSr. Vice President and Chief Financial Officer

Where’s the public market pricing, their entities. And is it giving them appropriate value or not? Arguably, right now, I mean, there’s certainly dislocation in pricing if that persists for a longer period of time, it certainly could be an opportunity, but I’ll point you back to the original comment. Right now, it’s really too early to tell. We’re certainly engaged though in dialogue, and we make those suggestions all the time, because not only do you get some balance sheet arbitrage, but you also get the permanency of capital that we talked about, which can ultimately lead to higher values for the companies. So, to Peter’s point, we certainly hope so.

Jay KornreichSMBC — Analyst

Droite. D’accord. Thank you for that color. And then switching gears, relating to the approval to own the Lumiere Place casino, is this a new single asset lease like you similarly did with the Belterra Park loan and if so, why not get the protection that comes with placing it in the operators master lease?

Peter M. CarlinoChairman of the Board and Chief Executive Officer

Let me just for fun, because he hasn’t said anything yet, our general counsel of Brandon Moore, at least talk about how we’ve structured that as to where it goes thereafter and what — go ahead, Brandon.

Brandon MooreSenior Vice President, General Counsel and Secretary

Yeah, I think the future of whether or not that remains in a single property lease is something that’s far down the road. At the moment, the Missouri Gaming Commission permitted that property to be transferred to Gaming and Leisure Properties pursuant to a one-off single lease. And so, at the moment, that’s where it will remain. And as I said in the future, we can take a look at that, but for now, that’s where it will be.

Peter M. CarlinoChairman of the Board and Chief Executive Officer

Jay, one of the other things that you should be aware of to, as part of the regulatory approval for that our operating partner or our tenant there, new Caesars has committed to investing capital in that facility, and they’ve made it very clear that this was a key asset for them in a key market to be in St. Louis. So, in terms of the risk of a single asset lease, I would suggest to you that the tenants’ disposition should be the counterweight to any concern that you might have, or anyone might express by the fact that this isn’t going to be a single asset lease to satisfy the regulators.

Matthew DemchykSenior Vice President of Investments

You looked at a very, very high quality property. We’re delighted to own in any case. So again, I have a lot of confidence in the real value there, whether it’s current operator, which we expect it will be forever or somebody else. It’s a quality asset. Then, we’re delighted frankly. And I credit Brandon with tremendous work to get that done in Missouri. So, it’s a big accomplishment this quarter, huge accomplishment for us, and we appreciate all who made it happen.

Jay KornreichSMBC — Analyst

Je l’ai. D’accord. Thanks so much, guys.

Opérateur

Our next question comes from the line of Spenser Allaway with Green Street Advisors. Please proceed with your question.

Spenser AllawayGreen Street Advisors — Analyst

Je vous remercie. Given that economic backdrop, I’m just curious, have you guys considered waving your tenants capex responsibility embedded in the lease agreements simply to improve tenants’ liquidity over the near term?

Peter M. CarlinoChairman of the Board and Chief Executive Officer

Well, it’s so small. Yeah, look, I know one of our peers talks about that frequently. Look at our leases, our leases capital expenditure requirements are 1% of revenue, and it’s pretty easy to satisfy that in zero revenue months. So, unlike our peers that has not been a topic of great concern among our operating partners.

Steven T. SnyderSr. Vice President and Chief Financial Officer

Ouais. Look, we’ve made a judgment early that if tough — times got tough, remember, we created this industry and we set up, and maybe in hindsight, there’s some things we might’ve done differently, but we made the judgment that if things were tough, because they spend more than that anyhow, right. So, we just wanted, in a tough situation, to put an amount in. It was just a nominal amount. They spend more than that and just refreshing the casino floor year in, year out. So, it’s such a de minimis burden that it just doesn’t really apply in our case.

Spenser AllawayGreen Street Advisors — Analyst

D’accord. And just regarding Steve’s upcoming retirement, I understand you don’t want to comment on the specifics of the search, but given the retirement date is fast approaching, should we expect to see an interim CFO named, if a successor is not identified relatively soon?

Peter M. CarlinoChairman of the Board and Chief Executive Officer

Just not prepared to answer that question either right now. So, I can’t tell you what to expect, except that we’ll do something that’s smart and sensible. There are a number of alternatives. Obviously, we’re talking about that internally right now. So, I’m going to dodge that where there’s two questions in one outing here.

Spenser AllawayGreen Street Advisors — Analyst

D’accord. Je vous remercie.

Peter M. CarlinoChairman of the Board and Chief Executive Officer

I have dodged. I’m not sure successfully, but I dodged them.

Opérateur

Our next question comes from the line of John Massocca with Ladenburg Thalmann. Please proceed with your question.

John MassoccaLadenburg Thalmann — Analyst

Bonjour à tous.

Peter M. CarlinoChairman of the Board and Chief Executive Officer

Good morning, John.

John MassoccaLadenburg Thalmann — Analyst

So first, Steve, let me echo all the sentiments with regards to the help you provided to kind of everyone on this side of the phone with understanding GLPI, it’s always been greatly appreciated. So, thinking back to kind of the lease modification that you completed with Caesars, I talked about it a little bit, but I mean, I guess when you’re looking forward to potentially trying to do more of that type of thing, has the window maybe for that close, given the kind of recovery or can it’s still open to those conversations or is that maybe less attractive now, given the outlook for the industry seems to be better?

Peter M. CarlinoChairman of the Board and Chief Executive Officer

It’s hard to say. I mean, look, a tenant doesn’t want to give up any favorable arrangement that they presently have. But look, these things are always trade-offs negotiations as they need something; we might need something. So, we’ll take advantage of opportunity to fairly negotiate with tenants to our advantage, where it makes sense and where we can offer something in exchange, that makes sense to them. It’s an ongoing process. And you can always assume that we’re looking to improve our situation where we reasonably can.

John MassoccaLadenburg Thalmann — Analyst

D’accord.

Peter M. CarlinoChairman of the Board and Chief Executive Officer

And we’ve done it all along the way. But go ahead. Please, John.

John MassoccaLadenburg Thalmann — Analyst

I’m going to switch gears, if you have any other color on that. Switching more of the acquisition side of things, I mean, I know it’s still early days. It has kind of the — activity over the last couple of months, has that impacted pricing on transactions specifically with GLPI and is that increased your kind of return threshold you’re looking for on any potential future acquisitions?

Peter M. CarlinoChairman of the Board and Chief Executive Officer

Matt, you want to go?

Matthew DemchykSenior Vice President of Investments

Yeah, John, I’ve just say that, A, I mean, if you look at the few things that have happened, I mean the key one that we point to is our sale leaseback, one of the land at Morgantown, right, at a 10 cap, but that came from very unique circumstances. Going forward, if you look at the pieces of what we’re looking for, a strong operator, a strong asset and credit support to strong 4-wall coverage and counterparty balance sheet, the ability to access capital, that last piece of the puzzle is obviously more important than it has been for a long time. And it’s been something we’ve been very adamant about getting.

So, when we think about risk-adjusted returns to our cost of capital, I don’t think that’s changed, but I think about the definition of risk and the way we look at it and that being relevant. And it might steer the types of counterparties that we might want to deal with near term in a specific direction. But the math is the math, and you can see we’ve got efficient or at least effective capital markets that are functioning. We’ve just accessed that in the debt markets, and we know where our cost of capital would be. So, the short answer is not necessarily.

John MassoccaLadenburg Thalmann — Analyst

D’accord. That’s a very helpful. And that’s it for me. Thank you all very much.

Peter M. CarlinoChairman of the Board and Chief Executive Officer

Je vous remercie.

Opérateur

Your next question comes from the line of Robin Farley with UBS. Please proceed with your question.

Robin M. FarleyUBS – Analyste

Génial. Merci. Most of my questions have been asked already. Just one follow-up though when you were talking about the sustainability into July and the level so far, you made a comment that it didn’t feel sustainable and you said something about governors rolling back. Is that — I guess, I’m just wanting to understand, is that we think is not sustainable that there will be changes in some of the state regulations or did you mean not sustainable, because mid-single-digit demand is just not how the industry normally grows or did you mean not sustainable because of the that eventually for competitive reasons, some marketing will come back and maybe margins will be able to be as good at just all of those things, I guess. I just want to make sure I understand what you were saying there? Merci.

Peter M. CarlinoChairman of the Board and Chief Executive Officer

Ouais. Robin, you’re really parsing my words this morning. Je vous remercie. Look, the bottom line is, we are living in just completely uncertain times. And planning for next week is difficult, planning for next month or next quarter is impossible. So, I didn’t mean anything specific. I just like you read the headlines, watch what’s going on throughout the world. I’m very concerned about it. But at least what we’re seeing right now does provide us with some glimmers of hope, but that hope could be very fleeting depending on how this progresses. And I have not met anyone yet, who’s forecast as to how this is going to progress I have any faith in.

Robin M. FarleyUBS – Analyste

And maybe one other question, just thinking about to the degree that the margin that’s come back from, maybe not having, buffets are operating, or some of those lower margin things. I guess, how sustainable is that if — as volumes search recover over time or say, these will continue to recover over time that when somebody else opens a buffet that then you have to as well and all of those, right? And then, the same thing with all of the marketing that kind of put margins where they are, right? I mean, I guess, how do you keep from going back to that if the competition does that to get more market share?

Steven T. SnyderSr. Vice President and Chief Financial Officer

Look, that’s a fair question. And that historically has been the problem in regional gaming, whether it’s in Atlantic City or the Gulf Coast or different regions around the country, there’s always been a race to the bottom at times. I shouldn’t say always. There have at times been sort of a race to the bottom in terms of giving away business to drive unprofitable business quite frankly where I personally, and I’m sure Peter and others around the table get their comfort is, this industry has been vastly consolidated over the years. This industry is now dominated by large publicly traded companies. The presence in the industry of the data analytics capabilities have improved dramatically in recent years.

And I think — and I hope you would agree any conference call that you listen to, whether it’s Keith and Josh with Boyd or Tom and Brad at Eldorado or Jay and his team at Penn, they are very focused on profitability. You’re correct. There is a risk that somebody gets out in front in a market, but I really do think that this new focus on profitability is going to lead to the sustainability of the margin improvements, not to the degree, but directionally that we’ve certainly seen over these last few weeks.

Peter M. CarlinoChairman of the Board and Chief Executive Officer

Ouais. Look, I think Steve has provided the perfect answer. I know through our time at Penn and there were years go back historically since industry came regional in their early ’90s, there were a lot of places where competitors were blowing their brains out. Those days are over. And I recall when I was running Penn on a day-to-day basis that we had a discipline around that. We just simply said, let them go, let them go. We’ll move some business in the meantime, they will all come back. So, we always had a very strong discipline. I’m a 100% certain that each of the companies we’re talking about now has a much more sophisticated view of markets, values of customers and so forth.

So, we’re looking at a different time of world. I’m not overly worried. It could happen on property-to-property basis in a certain city or town that they put the buffet back as you illustrated and maybe, a GM will decide that that is necessary. But I think there’s a lot more discipline in the industry today. And certainly this whole COVID mess has shown companies that they can operate very profitably with less. So, I’m not overly worried that it’s going to quickly flush away all the games that have been made.

Robin M. FarleyUBS – Analyste

D’accord. D’accord. Génial. Merci beaucoup.

Steven T. SnyderSr. Vice President and Chief Financial Officer

Thanks, Robin.

Peter M. CarlinoChairman of the Board and Chief Executive Officer

Thank you, Robin.

Opérateur

Our next question comes from the line of Joe Greff with J.P. Morgan. Please proceed with your question.

Joseph GreffJ.P. Morgan – Analyste

Bon matin tout le monde.

Peter M. CarlinoChairman of the Board and Chief Executive Officer

Hi, Joe.

Joseph GreffJ.P. Morgan – Analyste

Hi, Steve, congratulations on a great career and best of luck to you in your retirement. It’s always been that accessible, helpful, and thoughtful. So thanks for everything.

Steven T. SnyderSr. Vice President and Chief Financial Officer

Je vous remercie.

Joseph GreffJ.P. Morgan – Analyste

So, my question does exist with your payout ratio, most recently at 71% of AFFO and all the things that you’ve done to strengthen your lease structure, the improvement in your tenants performance, and obviously all the things you’re talking about to improve the coverage ratios with tenant margins improving the way it is. What makes you increase that that payout ratio is, where is it really a function of once you kind of get past this year with having a stock component, then that would allow you to go back to that upper 70%, 80% payout ratio. How are you thinking about that?

Peter M. CarlinoChairman of the Board and Chief Executive Officer

Joe, that was a question earlier, but let me emphasize again. We’re going to get back to exactly where we were before at the earliest moment, quarter, day, hour that we think it’s prudent for the company. We liked where we were. I think shareholders liked it, and we’re going to get back there as soon as we’re satisfied that our — the stability of our cash flows justifies it. So, I just can’t answer it…

Joseph GreffJ.P. Morgan – Analyste

I guess another way, maybe asking it, just to get a sense of how maybe you’re thinking about this Peter, if you’re 71% and it would still be the same consideration matrix as it would be if it were 80/20 stock cash?

Peter M. CarlinoChairman of the Board and Chief Executive Officer

I mean, no, listen. I think it’s going to be the same.

Joseph GreffJ.P. Morgan – Analyste

D’accord.

Peter M. CarlinoChairman of the Board and Chief Executive Officer

I’m not going to change. I’m looking around the tables. We have the different point of view, but I mean, I expect to get back to exactly where we were, exactly at the earliest plausible moment. But again, we’re not going to be dumb, and get ahead of ourselves, or get ahead of the market. It’s just about certainty when we’re satisfied with cash flow. Recognize it, look, we view ourselves as an income generating company for investors. I know, I like and value that. So, we’re focused on generating the income for our shareholders among other things, but that’s probably a primary driver as a REIT. So getting back to the highest possible number and the earliest possible time is kind of driving me a lot. That’s why we work on our balance sheet and do all those things that we do to improve our ability to do that.

Joseph GreffJ.P. Morgan – Analyste

Génial. Thank you guys.

Steven T. SnyderSr. Vice President and Chief Financial Officer

Thanks, Joe.

Opérateur

Je vous remercie. Our final question comes from the line of John DeCree with Union Gaming. Please proceed with your question.

John DeCreeUnion Gaming — Analyst

Good morning, everyone, and thanks for taking all the questions. But Steve, best of luck to you.

Steven T. SnyderSr. Vice President and Chief Financial Officer

Merci, John.

John DeCreeUnion Gaming — Analyst

Maybe, a two-part question. Peter, you might be best suited for this one, but for Steve, if you have an opinion, I wanted to get your overall view of development of casinos in the US going forward. I think you’ve kind of addressed of sports betting and OTBs earlier in a prior question, but as we look to economic cycles, casinos have been large taxpayers and job creators for state governments. So the direct question is, as you look ahead, where do you see the appetite from state governments and regulators to look to casinos again? And what do you think that appetite for casino developers in your old role would be kind of going forward here? There’s some opportunities left as our appetite, what’s your just kind of overall outlook on, could we see another wave of development on the other side of the pandemic?

Peter M. CarlinoChairman of the Board and Chief Executive Officer

It’s — look, if you’re looking at existing states, sometimes there are constitutional limits on how many properties can be there. Some — there are certainly legislative limits, but look, there have been states that may have changed. Our own state here in Pennsylvania has done some, I call, dumb things frankly. And I don’t mind putting that in print, but the industry still will flourish and is strong and so forth. You might see things on the margin. You see what’s going on in Illinois. There are always something odd going on in that state. Look, I think there’s development potential. I hope somewhere in my lifetime, you see Georgia come around because it’s a great opportunity. We’d like to be there and be part of anything would happen there.

And by the way, we will look at new opportunities ourselves, partner with others, or even directly, if we had to be a competitor to put a stake in the ground and make sure we’re in any new market. Texas, I hope in my lifetime finally comes around to allowing gaming in that state and not giving the money away to Oklahoma and to Louisiana and so forth, no criticism of either of those states, but leaving a vast amount of dollars on the table. So, I hope someday that’s going to happen. So, I think you’re going to see — there are some major markets that still are open and we’ve seen it everywhere, right? Sooner or later, they’re all going get there. Two existing states, yeah, you could see some things on the fringe that would occur, maybe opportunity. It’s hard to — it’s kind of hard to know, anybody else want to add to that? I mean, now, we’re talking crystal ball stuff.

Steven T. SnyderSr. Vice President and Chief Financial Officer

Yeah, John, we talked about this obviously over the years. I mean, we consciously looked at the environment when we spun the real estate out. There aren’t too many states left, whether it’s because of the incumbents that obviously lobby against because of tribal interests that lobby against, or in the case of Texas because of conservative interests that lobby against. It is a very difficult task to go from no commercial casinos to allowing commercial casinos. That being said, obviously, markets like Arkansas and Virginia are developing new casinos at this point in time. So there will always be some limited opportunities, but I think the big opportunities for better or for worse are behind us.

Peter M. CarlinoChairman of the Board and Chief Executive Officer

Ouais. But let me add, more recently — in relatively recent years, you had Maryland and you have Massachusetts. So it is a slowly evolving process, but Steve is right. The number of real opportunities is dwindling, but there are some big ones.

Matthew DemchykSenior Vice President of Investments

John, I’d just point out when you think about the incentives, I mean, you’ve got the states that have to balance their budgets in the short term, the immediacy of the cash flows for them, if you look at casinos, it isn’t the top of the hierarchy, right? There’s a lot of other things they can do that can generate revenue more quickly, especially when you look at the time like in Massachusetts from the enablement legislation to when things actually got, got developed in the cash flow into the state. I mean, there’s multiple years in between there.

John DeCreeUnion Gaming — Analyst

Génial. Got it guys. Thanks for all the inputs. And we could probably talk about that one for hours, but I’ll leave it at that. Je vous remercie. And good luck, Steve.

Peter M. CarlinoChairman of the Board and Chief Executive Officer

So we will hope for more event venues to open and that’s part of our job to be alert to that. So look, we thank you all for joining us today and publicly, let me thank Steve for more than 20 really incredible years. And I can’t — since I hadn’t planned to say this, but I don’t mind saying it in front of Steve, much of the success that this company is built on, of course, comes from our years at Penn and no one had a greater influence on the success of that company than Steve Snyder. So thank you, Steve.

Steven T. SnyderSr. Vice President and Chief Financial Officer

Thank you, Peter. Appréciez-le.

Peter M. CarlinoChairman of the Board and Chief Executive Officer

Merci a tous. Operator, thank you.

Opérateur

[Operator Closing Remarks]

Duration: 62 minutes

Appelez les participants:

Joseph JaffoniInvestor Relations & Founder and President of JCIR

Peter M. CarlinoChairman of the Board and Chief Executive Officer

Steven T. SnyderSr. Vice President and Chief Financial Officer

Matthew DemchykSenior Vice President of Investments

Steve LadanyVice-président principal des finances

Brandon MooreSenior Vice President, General Counsel and Secretary

Barry JonasSunTrust Robinson Humphrey – Analyste

Carlo SantarelliDeutsche Bank – Analyste

Jared ShojaianWolfe Research — Analyst

Finbar O’HerlihyBank of America Merrill Lynch – Analyste

Jordan BenderMacquarie — Analyst

Thomas AllenMorgan Stanley – Analyste

David KatzJefferies – Analyste

Jay KornreichSMBC — Analyst

Spenser AllawayGreen Street Advisors — Analyst

John MassoccaLadenburg Thalmann — Analyst

Robin M. FarleyUBS – Analyste

Joseph GreffJ.P. Morgan – Analyste

John DeCreeUnion Gaming — Analyst

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